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法院如何认定公有租赁房中的“同住人”?


【案情回顾】

张某甲与张某乙系兄弟关系。原告张某甲诉称,20世纪70年代初,两兄弟随同父母在外地支援山区建设。在其父母回沪后,当地房管所为其分配了一套位于上海市松江区xx号xx室公房居住使用。之后该房屋的租赁权变更在张某乙的名下。再后来,因工作原因,张某乙的单位又为其分配了一套位于上海市闵行区xx号xx室房屋,并一直居住使用至今,但该房屋尚未办理公房租赁相关手续。2015年,位于上海市松江区xx号xx室房屋公房被拆迁。张某甲认为,该松江房屋实际上一直是由张某甲和其父母(在系争房屋被拆迁时,均已去世)共同居住,且居住时间达近30余年。现其诉请要求确认上海市松江区xx号xx室房屋的拆迁安置利益享受1/2的权益。

被告张某乙则辩称:位于松江的房屋是国家分配给被告的房屋,承租人是被告,动迁安置利益应由被告享有。1980年的时候被告的确另外获取了一套公租房,但是被告所在单位作为奖励分配给被告的房屋。原告张某甲1989年结婚前是住在松江的这套房屋内,但是结婚后便根据配偶居住在外地。虽然其户籍户口仍在该房屋内,但在房屋被拆迁时,其并未实际居住过。因此,不同意原告诉请。

法院如何认定公有租赁房中的“同住人”?


【一审查明事实】

经审理查明:座落于上海市松江区xx号xx室公房(以下简称“系争房屋”)的承租人为被告,居住面积xxx平方米,于1990年12月1日起租。2015年9月30日,被告作为乙方与xxx街道办事处、上海市松江xxx征收服务事务所有限公司签订了《上海市松江区老城区危旧住房屋补偿安置协议》,载明:乙方所有(或承租)的房屋建筑面积xxx平方米,套型补贴面积xxx平方米,异地补贴面积xxx平方米,应安置面积为xxx平方米;原危旧房屋为公有租赁房的,则原公有租赁房评估价格的20%归房屋产权人所有,即xxx元;其它各项补助费用xxx元,其中搬迁费xxx元、临时安置费(按标准发放,每半年发一次)、家用设施移装费xxx元、奖励费xxx元、室内装饰装修费xxx元、其它补贴xxx元;乙方选择产权房屋调换的,甲乙双方结算差额:乙方应收xxx元。目前,安置房尚未实际取得。

另查明:原告与被告系兄弟关系,二人的母亲为王xxx、父亲为张xxx。原告一家三口曾与父母一同居住在系争房屋内,2008年搬出居住,后来系争房屋中实际由其父母居住。户口薄上载明:系争房屋内共有4个人的户口,分别为:张xxx、王xxx、张某甲、张某乙。再查明:本次诉讼之前,原告曾经诉至本院,要求确认其在系争房屋的拆迁安置利益。在本案审理过程中,案件承办人前往松江区xxx街道老城危旧住房改造项目组询问系争房屋拆迁安置事宜,该项目组工作人员表示:系争房屋仅签订了补偿协议,尚未实际拆迁,房卡上登记的承租人为张某乙,补偿人就应当是张某乙,拆迁时张某甲一家已经搬出,并未实际住在系争房屋内,不符合公房租赁“同住人”的规定,故而在确定系争房屋的安置补偿标准时,并未将张某甲一家考虑在内。以上事实,由公房租赁凭证、《上海市松江区老城区危旧住房屋补偿安置协议》、户口簿、证明及当事人的陈述等证据予以证实,本院予以确认。

【一审判决结果】

本院认为:公房承租人与同住人是共同承租公房,二者对于公房共同享有占有、使用、收益、有限处分等权益。本案中,被告为系争房屋的承租人,当然享有系争房屋的拆迁安置利益。至于系争房屋的同住人,《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》(沪房地资公(2000)98号),以及《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(2001年上海市人民政府令第111号)、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年上海市人民政府令第71号)等文件对公房拆迁中的同住人进行了明确界定。根据上述文件规定,公房拆迁中的同住人应当具备以下条件:作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。双方一致确认,系争房屋拆迁之前,仅有其父母实际居住在系争房屋内且在房屋拆迁时,两位老人均已过世。另外,2008年3月之后,原告张某甲一家并未实际居住在系争房屋内,另外根据本院向xxx街道老城危旧住房改造项目组了解的情况来看,系争房屋的拆迁补偿安置方案也并未考虑原告一家的因素,故而原告要求取得系争房屋的拆迁安置利益,于法无据,本院难以确认。 最终,一审法院判决驳回原告张某甲的全部诉讼请求。

法院如何认定公有租赁房中的“同住人”?


【律师观点】

在公有租赁房屋拆迁或征收过程中,房屋征收部门会涉及到公房“同住人”认定的问题。目前在上海关于公房”同住人“认定的有效文件为《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布)。本案因原告不符合“同住人”认定条件而直接被法院判败诉的情形。本律师也曾碰到另一种情况,即当公房承租人去世,在房屋征收时未产生的新的承租人时,且该公房亦无实际居住人的情况下,法院认定公房户籍内人员均可分得部分房屋征收利益。因此,在公有租赁房屋征收纠纷案件中,案情如存在差异,判决结果则各不相同。

以上根据真实案例改编而成。


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    谢谢你给我解答

    来自上海-上海用户2018-11-22

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    来自上海-上海用户2018-10-25

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    谢谢律师,非常的专业

    来自上海-上海用户2018-10-24